Анна Пушкарская "Коммерсантъ-СПБ" № 41 (4341) от 11.03.2010  

Малоэтажное жилье выдают за аварийное

В программу реновации "хрущевок" попал квартал

сталинской застройки в Красносельском районе

Желание властей предержащих освоить благополучную территорию на ул. Пограничника Гарькавого объясняется очевидными коммерческими расчетами: двух-трехэтажные «коттеджи» занимают столько же земли, что и пятиэтажные «хрущевки», но их расселение обойдется вдвое дешевле

Прокуратура Санкт-Петербурга оспорила постановление правительства Валентины Матвиенко о проведении торгов на право реновации 22 городских кварталов площадью 900 га. Под видом борьбы с "хрущевками" чиновники включили в перечень запланированных к сносу домов полсотни исторических зданий и ряд других объектов, сносить которые законом запрещено. Выигравшее аукцион за 391,2 млн рублей OOO "СПб Реновация" намерено договориться с администрацией об условиях корректировки проекта.

Как подтвердила "Ъ" пресс-секретарь прокуратуры Елена Ордынская, вице-губернатору Роману Филимонову внесено представление с требованием устранить нарушения градостроительного законодательства, выявленные в масштабной программе так называемой реновации "хрущевок". Утвержденный принятыми 25 ноября 2009 года постановлениями N 1371 и N 1373 "О развитии застроенных территорий" адресный перечень планируемых к сносу домов не соответствует, по мнению прокуратуры, критериям допустимости демонтажа зданий, cтрого регламентированным федеральными и городскими законами.

Право инвестиционного развития 22 жилых кварталов в 9 районах города выиграла 30 декабря 2009 года на аукционе Фонда имущества компания "СПб Реновация", учрежденная ее гендиректором — экс-главой строительной компании "Главстрой" Артуром Маркаряном, акционером рыбоперерабатывающей компании "Русское море" Максимом Воробьевым и совладельцем металлургической группы "Евраз" Александром Абрамовым. Компания приобрела все 4 выставленные на аукцион лота практически по стартовой цене (она составляла 387,8 млн рублей), заплатив за возможность освоить 900 га земли в Санкт-Петербурге около 392 млн рублей. Проект подразумевает переселение жителей подлежащих реновации домов и застройку освобождаемых таким образом территорий. Договор "СПб Реновация" с городом действует до марта 2019 года. Компания должна построить не менее 7,2 млн кв. м, из которых 35% предоставить городу под расселение "хрущевок". По оценке компании, расселить требуется около 30 тыс. приватизированных и около 17 тыс. принадлежащих городу квартир. До конца года инвестор намерен согласовать проекты планировки территорий, а в конце 2013 года — начать переселение жителей. Источники "Ъ" в Смольном не скрывали, что торги организованы под конкретного инвестора. Одновременно участники рынка высказывали сомнения в рентабельности проекта и коммерческой заинтересованности в нем привлеченного администрацией инвестора, оценивая объем инвестиций в 300 млрд рублей. Господин Маркарян после победы на аукционе обещал, что проект в первые годы будет финансироваться за счет собственных средств компании, при этом Смольный взял на себя возведение объектов социальной инфраструктуры.

Больше всего нарушений, по данным прокуратуры, допущено в отношении малоэтажного квартала Сосновой Поляны, где 52 дома из 64 запланированных к сносу (на улицах Пограничника Гарькавого и 2-й Комсомольской) построены до 1957 года. В постановлении правительства города формально указано, что такие здания относятся к категории "исторических" и вопросы их сноса регулируются городским законом "О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон". Однако о том, что этот закон прямо запрещает демонтаж исторических зданий, за исключением случаев признания их аварийными и невозможности эту аварийность ликвидировать, Смольный умалчивает. Никаких ссылок на аварийность включенных туда домов в документе не приводится, при этом в распоряжении "Ъ" оказался техпаспорт одного из этих зданий (по улице Пограничника Гарькавого, 7), согласно которому его изношенность не превышает 30%.

На запрос "Ъ", каким образом эти здания попали в программу реновации, подчиненные Валентины Матвиенко прислали взаимоисключающие официальные объяснения. Жилищный комитет сообщил, что адресный список запланированных под снос исторических зданий "откорректирован и утвержден в редакции, предложенной КГИОП". В КГИОПе же это опровергли, сообщив, что "адресную программу комитет не согласовывал". Более того, "в связи с поступающими обращениями КГИОП направил запрос в администрацию Красносельского района о предоставлении заключения или акта межведомственной комиссии об аварийности указанных зданий". В ответ районные власти признались КГИОПу, что таких актов ни для одного из спорных зданий не существует.

Отметим, что скандал вокруг намерений Смольного ликвидировать в Сосновой Поляне послевоенную жилую застройку высотой в 2-3 этажа разгорелся еще 3 года назад. Несмотря на то, что квартиры в этих домах более комфортны, чем в "хрущевках", да и таких кварталов, напоминающих пригородную архитектуру, в Петербурге не так уж много (наиболее известны "коттеджи" возле метро "Нарвская" и на улице Савушкина), Валентине Матвиенко столь неэффективное использование городской земли не нравится. В 2005 году, вернувшись из Китая, губернатор публично восхищалась успехами жилищного строительства в Шанхае: "Ну почему мы такого не можем, почему у нас каждая улица похожа на улицу Савушкина?!". В русле этих идей, а также в интересах заинтересовавшегося Сосновой Поляной ООО "Стальстройинвест", администрация Красносельского района в 2007 году пыталась пролоббировать признание исторических домов аварийными. Вмешательство районной прокуратуры этому помешало, тем не менее, квартал запланировали к сносу. Протесты собственников квартир, обращавших внимание властей на то, что совсем недавно фасады их домов были отремонтированы, а прилегающая территория благоустроена, причем за счет городского бюджета, власти проигнорировали. Желание освоить благополучную территорию объясняется очевидными коммерческими расчетами: двух-трехэтажные "коттеджи" занимают столько же земли, что и пятиэтажные "хрущевки", но их расселение обойдется вдвое дешевле. Это подтверждает и конкурсная документация торгов: за 64 дома в Сосновой Поляне инвестор должен передать городу 39 тыс. кв. м жилья, а, например, за 56 "хрущевок" в Автово — 85 тыс. кв. м.

Кроме исторических зданий, критериям допустимости сноса, по данным прокуратуры, не удовлетворяет также ряд выделенных под реновацию многоквартирных домов (это допустимо лишь в случае, если их параметры или вид использования не соответствуют градостроительным регламентам), а также объектов собственности и капитального строительства. Это подтвердил "Ъ" и депутат ЗакСа Владимир Зуйков, по словам которого, в той же Сосновой Поляне планировалось построить 22-этажный дом на месте детского сада, однако после обращения жителей согласование проекта было отложено.

Вице-губернатор Филимонов в комментарии "Ъ" заявил, что "предписания прокуратуры — это повод объяснить принятые решения, а не факт незаконности утвержденных документов", пообещав, что "вопрос сноса включенных в перечень зданий будет решаться только после подготовки и сбора документов, подтверждающих возможность проведения работ по сносу объектов". Чиновник уже уведомил прокуратуру, что в инвестиционном договоре, подписанном администрацией с "СПб Реновация", прямо указано, что при отсутствии необходимых документов (в том числе, актов об аварийности) здания будут из списка исключены. Прокуратуру, по словам ее пресс-секретаря, ответ вице-губернатора удовлетворил, несмотря на то, что в нем ничего не говорится о пересмотре незаконного постановления. Таким образом, вся ответственность за допущенные чиновниками нарушения возложена на инвестора, что, впрочем, не исключает попыток "довести" спорные дома до аварийного состояния.

Недовольные планами администрации жители Сосновой Поляны добиваются полного исключения своих домов из скандального списка. 17 марта Смольнинский райсуд начнет рассмотрение иска одного из лидеров инициативной группы жителей Павла Яковлева (по заявлению которого и проводила проверку прокуратура) к правительству Санкт-Петербурга с требованием пересмотреть постановление N 1371.

Разгоревшийся скандал ставит под сомнение не только реализацию, но и результаты проведенных на ее основании торгов. Оценить вероятную потерю одного из приобретенных кварталов глава "СПб Реновация" Артур Маркарян отказался, уточнив в комментарии "Ъ", что адресный перечень будет согласован через полгода, при этом "компания не намерена отказываться от проекта, рассчитывая договориться со Смольным об условиях его корректировки". Впрочем, если суд заставит правительство пересмотреть скандальное постановление, на основании которого была утверждена конкурсная документация, инвестор в случае несговорчивости властей или финансовых проблем сможет попытаться оспорить состоявшуюся сделку.